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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
不滿律師服務‧導致購屋額外支出
Source: http://property.sinchew.com.my/node/1894

沒有署名的讀者:

我在去年10月購買了一個共管公寓單位,賣主直到12月才簽署買賣合約,銀行2012年1月才出示批准信,律師要我簽署一些文件,包括不進私人凍結令。

我聯絡律師樓多次,希望交易能順利進行,避免繳交遲付款利息,我方律師告訴我賣主的律師在拖延;因此不需要擔心,而且我不需繳付利息,由於轉移產業擁有權文件格式不正規,必須在7月再寄到澳洲給賣主簽署。


指律師說詞反复導致須付罰款

一直以來,我被告知是賣方的問題,直到2012年8月,我撥打電話給賣方律師,以求證是否如我方律師所說的:是賣方律師效率的問題。

賣方律師給了我方律師一封信,我方律師說不是他們、而是銀行的問題。

該家銀行出了名遲發放貸款,是銀行無法正視轉移產業擁有權的問題,我方律師說假如銀行拖延,那是我的責任。

我撥打電話給銀行,銀行寄了一些文件給我方律師,第二天,律師說不是銀行的錯,而是我的問題,他說是因為我遲交差額的數目。

我告訴他,我是在2012年4月23日收到電子郵件,27日我交上該筆數目,加上3天的網上交易,應該在5月2日收到款項,總共是7個工作日。

可是,律師卻要我支付22天的逾期罰款。 我方律師說,他不喜歡與任何律師理論,因為每個人都不會承認他們的錯誤,最終是沒有解決方案。

因此,他勸告我還是付那筆650令吉的罰款。我感到很遺憾,我付了那筆錢,儘管我不同意律師給的理由,而且認為那對我很不合理。

律師還說,我不是有錢人、沒有權勢,沒有人會聽到我的心聲。

然後他又說,假如我與律師理論,律師會選擇索性不接聽電話,假如我將案件帶上法庭,需要花很多錢,我需要承擔所有的費用。

他甚至還說,假如我有錢,而且準備這樣做也可以起訴他,不過,他將會把所有文件交給法官


被迫償付前業主債務

最後,在支付遲付款利息之後幾天,律師發短訊通知我去領取鎖匙,我迅速聯絡律師,安排領取鎖匙,而且還發了三通短訊,提醒他確保賣方已償還所有的債款。

在前往律師樓前一天,我再次問他是否已確定賣方的每一項債務已還清,一如往常,他沒有多說、沒有認真聽及回答我的問題,只是吩咐我到他的辦公室。

接下來,他只是告訴我賣方律師仍未傳真給他賣方已還清債款的收據。

我等了廿分鐘,有出示一些賬單,可是沒有水費單,我問律師,假如賣方沒有還清,我是否需要代為償還。

他回答說:沒有任何人包括國家能源公司或公寓管理公司,有權要我償還前屋主留下的債務。

他又說,即使是賣方“忘記"償還,我可以先還,然後以電郵方式,將收據寄給他,我到公寓的管理公司,獲告知假如前業主的債務沒有還清,我將不能獲得水供。

他們告訴我,我方律師應該檢查清楚,確保賣方還清所有債務才接收賣方交過來的鎖匙,結果,我被迫償付370令吉,否則,無法進行裝修工程,沒有水供要如何裝修?

當我前往英達麗水,獲告知假如前屋主的債務沒有還清,這筆債務將落到我的身上,該公司說我方律師應該檢查清楚才將鎖匙交給我,而今他卻說已接受賣方律師的付款通知,可是,他忽略了英達麗水排污費賬單這筆數目。

我不明白的是:

1.律師是否可以要求買方,在取得銀行的批准信之前,簽署任何文件?

2.買家要如何保障自己不被罰款?以我的例子,我質疑律師認真處理我的問題,經常剝奪我詢問的權利,甚至忽略我的電話與電郵,我曾被告知賣方及銀行的錯,直到我與他們求證時,卻轉過來說是我的錯,即使我向他出示雙方聯繫的日期,他一樣堅持我需要支付,這是否律師應有的辦事作風?就是遵照律師所列明的支付就對了。買方是否只能祈禱遇到一名比較有責任感的律師?


3.律師是否應確保前屋主的債務必須償清,然後才移交鎖匙給買方?我的情況是:已向律師反映多次,確保他不會忽略我的要求,可是,由於他忽略了,造成我被迫支付前業主留下的債務。

4.他說會索取我所付的款項相關收據,索取收據是否有一個期限?因為有些時候需要幾天的時間,例如英達麗水需要2至3天確保個人已經付款,如果前屋主仍有欠款,我是否可以向他反映?律師給我期限,並且說可能會要求遲註冊費用。何謂“遲註冊費用"?我是否需承擔任何在領取鎖匙後的費用?他不曾提及我需要支付任何附加費用,這是否為一些隱藏費用?

5.我能否尋求援助?可以入稟消費者仲裁庭或向馬華公會投訴?你是否認為這樣的問題落在黑色地帶?不在法律的約束範圍內、買家無法獲得保護?

6.賣方需要多少天才足夠償還他未支付的賬單?假如他的賬單已拖欠一年?他完全沒償還?律師是否應該負責?即使賣方沒有還清賬單,律師是否可以代表買方接收鎖匙?賣方沒有還清賬單,是否表示那是買方倒楣,律師卻不需要付任何責任?

7.我方律師向我表明,假如客戶推動他到一個極限,他會不喜歡該名客戶,他會叫別人給他一點教訓,他甚至以粗口與我溝通,對我非常無禮,不理會我的詢問,而且又說了一些不相關的東西。我不管他是一個怎樣的人,可是,這樣的處理方式是否不稱職?他不曉得這樣的方式讓買方付了不少額外開銷,而他卻不需承擔任何責任。

當然,我沒有想冒犯任何律師的想法,只是這名律師處理事情的效率,造成我沉重的負擔,超過1千令吉的額外支出,對我來說是大數目。


致無名女士:

任何行業都難免會有害群之馬。以下是針對你所面對的難題而做出的解答。希望你不會因這不愉快的經歷,而改變你對其他律師的看法及意見。

確保瞭解所簽署協議書及文件

為了方便及節省客戶的時間,律師絕對有權利要求相關客戶簽署預先準備的文件。

作為一位精明的消費者,你有必要清楚及瞭解即將簽署的協議書及文件,而不是盲目聽從別人的指示。

僅此,你有必要向對方要求所有已簽署文件的副本以作記錄。

身為一個盡責及專業的律師,他必須確保所有程序在特定的時間內完成。有必要時,你絕對有權利向有關律師查明所有的程序在特定的時間內完成,以避免任何逾期罰款。

若賣主已經提早繳交任何付款如地契稅、門牌稅、物業管理費、水電費等費用,賣主可向買方索回相關費用。

相反的,若買方發覺在空置擁有財產後,尚有任何拖欠的費用,賣主必須還清及承擔該費用。

為了避免任何的訴訟及爭論,一般合同將清楚闡明,雙方在特定的時間內,必須理清所有的欠款。而該類型款項應從交易日期後開始計算。

一般在確認賣主已支付所有開支的過程中都會遇到困難,你必須確保合同的內容,含有強調賣主賠償買方任何支付的逾期付款。

作為一位精明的消費者,你有必要清楚及瞭解你即將簽署的協議書,以及確保上述所提的要點都涵蓋在協議書裡。

須簽MOT
3個月內呈土地局


根據你所提供的資料,你新購買的公寓是屬於分層地契產業。

您必須在你代表律師的見證下簽署一份轉讓備忘錄(MOT)。

通常你的律師將預先準備這份MOT讓你簽署。

法律規定所有已經擁有地契的房產,都必須在MOT生效日期的3個月之內,呈交到相關的土地局。

若MOT沒有在規定的時間內向土地局註冊,買主將會在以下的方程式預算延遲登記費:若買主無法在首3個月交清土地局規定的註冊費,該費用將倍增,但不得超過規定註冊費金額的5倍。

根據國家土地法典第293(3)條文,如果你可符合規定的條件,你的確可向土地局的官員申請免除全部或一部份的延遲登記費。

在法律面前人人是平等的,如果你認為你的代表律師已經剝奪了你的利益或對你構成威脅,你可以向馬來西律師公會提出投訴,或者如果有必要,你也可以向警方備案。

總的來說,如果你對你的律師服務不滿,你首先可以嘗試與他溝通或表明立場。

如果無法與你的律師溝通或達成共識,或你認為他沒有為你提供專業的法律質詢,你可以通過以下管道做出投訴:

馬來西亞律師公會(Malaysian Bar Council)

地址:Malaysian Bar Council Building, No.13,15&17,Leboh Pasar Besar, 50050Kuala Lumpur, Wilayah Persekutuan, Malaysia

電話號碼:+60320313003

傳真號碼:+6 03 2026 1313 , 2034 2825 及2072 5818

電郵:council@malaysianbar.org.my