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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
外資回流‧檳城產業好景氣
Source: http://property.sinchew-i.com/node/1159

我們在談論西馬產業焦點地區時,一般都會提及檳城,檳州是北馬產業市場的重鎮,這裡的土地面積不大、但產業價格不菲,往上發展的單位不斷增加,售價足以和首都吉隆坡、巴生河流域的產業一較高低。

供應短缺
產業價續上揚

產業顧問展望2011年的檳城產業市場,普遍認為,檳州將進入好景周期,雖然一些市場人士宣稱存在價格泡沫;不過,跡象顯示,價格將繼續上揚,主要是土地供應有限,建築材料與勞工成本也相應上漲。

檳島產業供應短缺,這是短期內無法解決的問題,可能會出現一個供應無法應付需求、導致產業價格繼續上漲的局面。

屋價漲50至100%

在過去的幾年,檳城一些產業的價格,出現50至100%漲幅,許多發展商深信,主要是過去5至7年新增供應減緩;另一個原因是:之前從大馬外流至新興市場、如中國的資金,正回流至檳城市場。

檳經改有佳績

另外,檳城的經濟改革取得進展,一些發展計劃的投標與批准程序,透明度提高,促使不少來自巴生河流域的發展商,前往檳城尋求發展良機;此外,檳城是大馬工業發展局在2010年,獲得該局發批最多製造業投資的州屬,價值120億令吉、外資佔86%。

檳州產業市場人士認為,目前檳州的產業價格漲幅,中短期內保持穩定,該州的經濟改革、文化資產 的吸引力正在提昇,假如檳州的住宅產業價格繼續以目前的步伐上揚,通過政府政策的調整,避免擁有房屋成為遙不可及的事情,其中的一些步驟包括:允許口碑好 的發展商在山坡發展產業、提高單位的密度、重新開發土地,以及發放州政府保留地。

開放更多政府地
緩和屋價

根據肯納格研究的報告顯示,開放更多政府地,將是首個緩和檳城產業價格的措施,投資檳城將協助該州籌措基本設施發展資金,其它的措施包括:舒緩交通的擁擠、避免人口增加,加劇檳城設施的負荷。

產業市場展望樂觀

不過,在過度期,發展商可以掌握產業價格上揚的形勢,畢竟新計劃及可供發展的地段有限。

當前的檳城州政府正採取積極步伐,改善檳島產業的價值與銷售,市場人士對州內產業市場的展望保持樂觀,除了檳城子民為州內產業市場的投資者,也有一些是來自巴生河流域或海外市場。

在新的州政府領導之下,檳城人對檳州的經濟展望保持樂觀,市場對平均建築面積(1千100至1千300平方尺)的單位,以及小型套房的單位需求日漸增加,產業價格也顯著上揚,對投資者來說,這意味較小面積的單位比較容易被吸購。

● 住宅產業價格上揚。

一些報章的報導顯示,檳島部份地區平均屋價,比巴生河流域高,在過去幾年,檳城產業價格取得可觀漲幅,州政府鼓勵公開招標州政府相關計劃,促進市場效率,最近幾年產業價格持續上揚,服務業也相應成長,吸引人才回流,料將推高人均收入水平,市民的購買力有望進一步提高。

● 改善基本設施、迎合檳城成長需求。

檳州的發展資金依然有限,在缺乏聯邦資金的情況下,州政府不容易推展單軌火車、或檳城外環公路 計劃,例如單軌火車,州政府認為成本過高、容量不大;在過度期,州政府將嘗試改善巴士服務(Rapid Penang),提昇公共交通的使用,州政府要求聯邦政府提供額外500輛巴士,以應付需求。

在現階段,有關方面已在檳島與威省之間提供免費巴士服務,以削減進入檳島的車流量,州政府將開墾200--300英畝的土地;目前,正等待環境評估報告,第二檳城大橋預期在2013年9月完工。

● 正視屋價上漲問題。

檳城產業價格的上漲,中短期內仍在可以接受的水平,假如檳城的產業價格繼續以目前的走勢往上升,州政府將採取措施抑制屋價的走勢,避免房屋成為多數人遙不可及的物品。

檳州政府最終或允許較有經驗的發展商在山坡興建房屋,不過,惟有在確定山坡的發展准則、監督山坡的可發展規則,州政府才會考慮。

在超過250英尺的山坡發展(例如峇都丁宜)是不被允許的,可是,檳城超過40至50%的土地、地勢超過250英尺,雖然以山坡的斜度沒有一個大體的條件限制,不過,超過35度嚴格受到管制。

● 提高單位密度。

雖然這是個鼓勵增加新屋供應的簡易措施,不過,州政府關注的是,檳島擁擠的交通流量,他們期望在提高密度之前,務必先舒緩公共交通。

在2010年,檳城地方議會發放提高地段使用比率指南,就是每英畝12萬2千平方尺(每英畝87個單位)對比之前的每英畝60個單位,條件是:1)5%的單位價格不超過20萬令吉、2)10%的單位價格少過30萬令吉、3)5%的單位價格少過50萬令吉。

不過,一些首要的住宅區,例如東姑阿都拉曼路、Jesselton區現有的房屋地帶、喬治市文物區,以及丹絨武雅的一些地段,都有山坡的地勢。

● 重新開墾土地。

怡保工程(IJM, 3336, 主板建築組)擁有200英畝的土地,東方(E&O, 3417, 主板產業組)預期在今年杪之前,獲得州政府批准,以重視開墾靠近斯里丹絨檳榔佔地740英畝的發展計劃。

我們明瞭檳州政府通過檳城發展機構,擁有另外38英畝的土地,靠近檳城大橋,保留價為每平方尺200令吉,檳城發展機構是州政府的投資與發展臂膀。

● 發放政府地。

在過去,州政府多數與私人發展商展開聯營合作,前者供應土地、後者推行發展;不過,在回酬方面可能有些失衡,私人發展商可能掌握形勢的優勢,其中一個實例是:Jerejak島與城市發展局和檳城發展機構之間的聯營計劃。

目前,州政府通過招標出售土地,意味楊忠禮機構(YTL,4677,主板建築組)的計劃,是州政府其中一個最後的聯營計劃。

● 檳城州政府未來發展計劃分別是:巴都加灣(檳城工業園、建議中的第二檳州大橋附近)。

另一個較大的發展計劃是Jerejak島,這個850英畝的小島,大約600英畝是森林保留地,州政府與其他機構(例如城市發展局與檳城發展機構聯營)將進行船塢、度假村、酒店、碼頭、蓄水池及產業發展計劃。

● 發展低密度計劃的發展商,有可能興建面積較大的單位。

一個很好的例子是:楊忠禮機構與檳州發展機構聯營興建豪華公寓,就在東方酒店附近,屬於文物區,必須迎合聯合國教科文組織的高度限制條件(不超過5層);據瞭解,楊忠禮機構將定價每平方尺在1千至1千500令吉之間,可以說達到傳統的高水平。

高檔公寓
小型套房售價從36.7萬起

怡保工程開始Light Linear及Light Point Blocks興建工程,這是Light濱海計劃的首階段。

Light Collection I在2010年5月非正式推出,售出50%,同年12月,Light Collection II非正式推出,小型套房的售價從36萬7千令吉起,建築面積從517平方尺起,較大面積的單位是3層樓,面積3千517平方尺,售價306萬令吉。

1 Tanjong位於檳城游泳俱樂部與The Cove之間,Lone Pine集團發展,由兩棟41層、147個單位的產業大樓組成、丹絨武雅的上空將轉換面貌、預計在2013年完工。

典型單位(4千760平方尺)的售價,介於200萬至290萬令吉,每平方尺420至609令 吉,6個閣樓單位面積在9千500平方尺,售價從460萬令吉至520萬令吉,每平方尺484令吉或547令吉,寬大面積的1萬8千600平方尺閣樓,售 價達600萬令吉,每平方尺323令吉。

東方(E&O, 3417, 主板產業組)Quayside濱海共管公寓第二棟,於2010年8月非正式推出,每平方尺售價約800令吉,一些較舊公寓、較大面積的轉售價格,售價介於 每平方尺350至420令吉,至於較小面積的單位,轉售價格在每平方尺400至780令吉之間。

此外,提供全面裝飾與家具的單位,月租金在6千500至8千令吉之間,至於較新的發展計劃,租金在8千至1萬3千令吉之間,較高售價的單位、租金料稍低,主要是市場供應增加。

辦公樓
保持在2009年水平

目前的辦公空間(10層樓或更高)供應,在582萬平方尺,保持在2009年的水平。

儘管建築物老舊,兩棟主要的辦公大樓,仍可以取得每平方尺平均2令吉50仙,以及2令吉70仙的租金。

另外,兩棟較新的辦公樓、擁有較好的電子資訊工藝設施,位於檳島西南,平均出租率在87%之間,租金介於2令吉50仙至3令吉20仙。

零售產業
供應增至575萬平方尺

2010年11月1st Avenue的開張,使檳島零售產業空間的供應增至575萬平方尺,ICT Mall@Komtar(振興Komtar計劃的一部份)也於2010年11月開張,並在ICT Mall與Prangin Mall至1st Avenue之間建立空中橋樑。

東方的發展社區Strait Quay,是檳城首個面向海邊的零售產業發展計劃,也於2010年11月開張營業,除了其他高檔的租戶,檳城表演藝術中心、皇家雪蘭莪的第3訪客中心也設在裡邊。

萊坊國際產業顧問公司
董事經理黃有福:

投資者有信心

投資者對檳城產業市場保持信心,產業發展商繼續購地、其中馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)將在最近推出耗資8億令吉的“Ferringhi Residence@Penang”計劃、佔地61.03英畝,該集團在年11月以1億5千730萬令吉收購。

去年8月、雙威城(SUNCITY, 6289, 主板產業組),以3千876萬5千令吉,在雙溪阿拉購買佔地81英畝的土地,建議興建高檔圍籬發展計劃,預計發展總值達8億令吉;此 外,PLENITU(PLENITU, 5075, 主板產業組)在去年9月,以4千零12萬令吉,在浮羅山背收購一塊52.63英畝的土地。

實達集團(SPSETIA, 8664, 主板產業組)於2010年下半年,在雙溪阿拉推出實達綠色產業計劃,3層樓的排屋售價從89萬8千令吉起跳;另外,3層樓的半獨立式單位,從160萬令吉 起計,怡保工程(IJM, 3336, 主板建築組)推行Light Collection II,以及Lone Pine集團的I Tanjong產業計劃。

部份人轉移目標
威省產業價漲

檳島產業價格偏高,促使一部份人將目標轉向威省,威省因而出現多年來的價格漲幅,在過去的一年,平均上漲10%至15%,美國軟件與硬件製造商National器材公司,計劃投資8千萬美元(2億5千200萬令吉),設立首個製造廠,地點靠近檳城峇六拜國際機場。

檳城港口私人有限公司將開始挖掘工程,以便在2011年首季加深North Channel,做為轉型檳城港口大藍圖計劃的一部份,預期在2012年成為首要港口。

結語:

在過去的一年,檳城產業市場的表現強穩,購興集中在住宅、產業及工業領域,這些 領域的成長預料將持續,聯邦政府計劃將檳城打造為北馬的區域中心,一些進行中的計劃,包括擴展檳城國際機場、第二檳城大橋,還有計劃中的陸路、鐵路及海路 運輸中心――檳城中環,預料將有助於改善檳城的面貌