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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more

14.12.13

Setia V Residences售出70%

实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)在槟城推介的发展项目———Setia V Residences受到投资者欢迎,目前售出70%。 实达集团北马区总经... read more
外资买房 喜与忧
Source: http://www.nanyang.com/node/585667?tid=688

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。

基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。

吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。

但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,房价高居不下,肯定会引起人民不满。

但为了要吸引海外买家,发展商才会积极规划优质产业,整体的产业领域才会进步。

但两者之间是否能平衡发展?

海外买家推高产业价?

根据iProperty.com调查,高达74%的受访者认为,海外买家令大马产业价格上涨。

更有超过90%的受访者表示,希望政府针对海外买家征收更高的印花税和相关税务。这意味着大部分大马人其实不太希望海外买家到大马购买房子。

与邻近国家相比,大马对外国人拥有本地产业相对宽松,而且本地产业仍不算高涨。

“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H)计划,吸引超过1万2000名申请者,因此很难不让国人觉得他们令国内房价上涨。

上述调查指出,受访者认为政府应该更有效地控制房价,而31%受访者则希望政府推出更多与公共交通连接的廉价和可负担房子计划。

房地产网站PropertyGuru.com马来西亚国家经理许毅接受专访时表示,很多人一味认为海外买家令本地产业价格上涨,而忽略了他们其实能为本地产业领域带来好处。

花更多心思吸引外资他说,为了吸引国外投资者,本地发展商在产业的规划、设计需要花更多心思。

“我国会出现更多优质产业,整体而言,产业领域可从中受惠。”

他说,要吸引外国人置业,除了地点之外,他们要看到有价值才会买。

“产业品质要达致一定水准,才能吸引海外投资者。这样大马产业整体的素质才会改善,达至国际标准。”

他说,一些海外投资者在全球各大城市都投资产业,如果要吸引他们到大马,必须是优质产业,或是具有象征性的建筑(iconic building)。

像是近期国际知名品牌即将进驻吉隆坡,推出高档优质服务式公寓,像是圣瑞吉(St.Regis)、四季four seasons、丽思卡尔顿、Banyan Tree、哈罗斯(Harrods)。

海外买家倾向公寓

许毅说,一些在全球各地都有房产的投资者,会对绝佳地点、或标志性建筑有兴趣。

“像是双峰塔的单位,可能会纳入他们的投资组合当中。槟城峇都丁宜、公主港(Puteri Harbour)等。”

他说,外国投资者购买的产业价格、类型和喜欢的地区,也不见得与本地人一样,影响并没有一般人想象中大。

对于海外买家,用作投资的话,他们大多倾向于购买公寓,而本地人还是比较喜爱有地房产。

许毅说:“一些围篱与保安(gated and guarded)型、高档有地房产,也获得海外买家的青睐。”

他说,如果是一群投资者,结合资金投资,他们可能选择投资A级办公楼单位。

而如果是海外企业,他们可能投资在厂房或购物广场。

没与本地市场重叠 外国买家需求大不同

许毅认为,外国人在本地买房子的价格门槛比较高,所以也不至于影响中低收入的产业价格,不算是让年轻一族或中低收入民众买不了房子的罪魁祸首。

他表示,更多时候,年轻一族或中低收入民众是否有能力,除了要着重房价是否过高外,也应注意他们的收入能否追上房价上涨的步伐。

外国买家只占10%

“很多人都有错觉,认为外国人会大大推高本地产业价格,但其实外国买家只占整体销售10%,而且只专注在特定地区。”

外国人购买本地房产的热点,主要是在巴生谷一带、赛城、柔佛的依斯干达特区、槟城与马六甲的部分地区,而其他州属和地区可说是微乎其微。

许毅说,即使是在巴生谷一带,他们比较熟悉的地区是吉隆坡城中城(KLCC)地区,或是满家乐(Mont Kiara),那些远离市中心的地区像是蒲种、Taman Desa或是Setia Alam,他们可能不感兴趣。

产业带动旅游业受惠

政府重视旅游业,许毅表示,产业能为海外投资者带来可观的回酬,间接也会让旅游业受惠。

需本地买家支持

询及发展商为了吸引海外买家,一窝蜂推出比较高档的产业,会否让本地买家被忽略,许毅表示,发展商在推出产业发展项目时,并不能单单针对外国人。

“因为海外买家的市场并不大,发展项目只针对海外买家是行不通的。”

大马发展商大部分产业发展项目,还需要本地买家支持,因此他们会确保价格仍在本地买家可负担的范围内。

如何能在吸引海外买家,推出优质产业之余,不让房价过热导致国人买不起房子?

许毅说:“很多人认为这两件事情是相对的,但其实并不如想象中完全互相抵触,因为海外买家与本地买家要求的产业类别与地点并不同。”

“我们一味地责怪海外买家导致房价上涨,让其他应该注意的焦点被模糊。”

他认为,政府与发展商必须确保这两个领域都得到照顾,吸引海外买家之余,也确保有足够的可负担房屋。

增值高风险少 房产是投资首选

大马评估机构(RAM)首席经济学家姚金龙出席全国房地产大会后接受《南洋商报》访问时说,由于大马投资者的投资选项不多,因此他们热衷于投资房地产。

“大马的投资选择不多,为了保值和对抗通胀,投资者喜欢把资金投入在房产市场,当中的回酬也不错。”

产业的需求增加,因此产业价格高居不下,甚至节节上升。

增建可负担房屋

政府在2014年财政预算案中宣布,明年开始,首三年的产业盈利税为30%,第四年与第五年分别为20%及15%。

目前,产业盈利税为首两年15%,第三年至第五年为10%。

姚金龙认为除了推出打房政策,从需求方面下手控制房价,政府也试着增加供应。

“政府早前已公布会增加可负担房屋,陆续应该会有更多‘一个马来西亚房屋计划’(PR1MA),除了推行打房政策,也看出政府希望从供应方面控制房价。”

提高门槛保国人置业

为了有效打击炒房活动,政府在2014年财政预算案宣布,从明年起调高产业盈利税(RPGT),并把外国人购买本地产业的门槛,从50万令吉提高至100万令吉。

另外,外国人或外国公司在转售地产时,一律会被征30%产业盈利税,相对本地人在5年内转售则被征税15%至30%,5年后则可免税。

但许毅认为,提高外籍购屋者的投资门槛,例如增加他们需要缴付的税务,其实并不能真正的对症下药。

房产带动经济效益

“怎么改善人均国内生产总值(GDP percapita),怎么把我们所拥有的能力、产能,投放可以为我们增加价值的领域,才是重点。”

他说,兴建更多可负担房屋也会是更重要的事。

许毅解释,越多人购买房子,意味着有更多的人在本地投资,也为经济带来乘数效应。

“如果越来越少人有能力购买产业,未来房屋的需求会减少,将会影响整体经济发展。”

他说,澳洲和英国就为首次买房的国民,提供援助金或提供其他的辅助配套,确保产业领域继续活跃,稳健增长。