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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
掌握盈利税操作 精明投资产业
Source: http://nanyang.com.my/node/575951?tid=686

每逢财政预算案出炉,无论是上至富豪或企业家,下至专业人士打工族、或小贩,都会密切留意。

一切跟税务有关的资讯,例如:公司税、个人所得税和产业盈利税率是否有调低,税务减免是否有增加,还是有无任何带来优惠的税务奖掖等等,他们更不会错过。

新鲜出炉、热辣辣的2014年财政预算案当中,政府公布大幅调高产业盈利税率,借此打压房地产投机活动,并在明年起生效。

自2014年1月1日起,国人购买产业后3年内脱售,将被课征高达30%;而第四年和第五年的税率也分别提高至20%和15%。这次已是政府自2010年重新课征产业盈利税至今,第三度调高产业盈利税。

这一调整,令人更加担忧,尤其是中低收入群,搞不好还会影响投资者举棋不定。

仍然有许多人对产业盈利税的操作一知半解。

老实说,大部分民众只留意产业盈利税率的波动,只要产业盈利税率一调高,就会担忧房价是否会受到影响,又是否应该缓一缓房子的投资。

正因为对产业盈利税操作的不了解,很容易就掉入税务误区。

因此,要精明地投资产业,就得先掌握盈利税的操作,以下逐一和大家分享。

房价涨跌无关产业盈利税

在产业盈利税率调高的这个时期,许多人会暂缓产业投资,有些则抱着观望的态度,暂不投资产业。

这些人是担心房子会随着产业盈利税率的调高而卖不到好价钱。

坦白说,房价的涨跌是受到诸如发展商是否可靠(正在建筑当中)、房子地点所影响,与产业盈利税率高低无关。

而且,房产给予的回报比较稳定,只要发展好、地点好,房价飙升只是时间的问题。

误区1:持有期(holding period)

投资产业当然希望产业会增值,能从脱售产业中获利。

若是在持有5年内脱售,产业盈利税自然而然会列入他们的考量里。不过,究竟课税多少则让他们陷入迷思。

根据脱售那年税率课税

Q:我在2010年购买房子,至今已持有了3年,若现在脱售获利,是否根据购买当年(2010年)的产业盈利税率来课征呢?

Q:我在2009年购买产业,2009年产业盈利税豁免,那么我现在脱售获利是否不用缴产业盈利税?”

A:仍然有着不少人误以为,产业盈利税是根据购买当年的税率计算。

其实,所课征的产业盈利税率是根据脱售年的税率。

也就是说,当你在2014年脱售房子而获利,将根据2014年所实行的产业盈利税率;何时购买产业只用来计算产业持有期。

这点非常重要,千万不能混淆。

今年脱售省税金

为了吸引民众购买房子,银行降低房贷利率(可低至4%),发展商更承担房子建筑期间的利息。

这些优惠对于想要投资者,尤其是中低收入人士来说,是个黄金机会。

这些人原本是打算只要房子增值得让他们满意,他们可以卖个好价钱,就会将房子脱售;即使要承担产业盈利税,之前也不算太高,只介于5%至15%。

打乱投资计划

然而,2014年财政预算案内产业盈利税率的调高,却打乱了他们的投资计划。

举个例子,2010年购买房子投资,原本打算持有4年,即2014年时脱售,预计会被课5%的产业盈利税(在2010年,在第四年脱售房子会被课5%的产业盈利税),而如今却必须被课征20%的产业盈利税。

而那些在2012年投资房子打算在2014年脱售的个人,原本预计会被课10%的产业盈利税,而如今却必须被课征30%。

政府大幅调高产业盈利税率,其实是打击炒楼的投机者,但却误打误撞地“打”到一些无辜市民,尤其是在2010年起购买房产,并打算明年脱售的个人。

很多人都并非专职炒楼,只是想通过投资房产来创富,如今却必须承担更多税金。

建议有意在2014脱售房子的个人,不妨在今年(2013年)将房子脱售,避免更高的产业盈利税率。

短利蒙蔽双眼

为了激励买气,发展商无不想尽办法,有的和银行合作无间,免除兴建期间或首几年的房贷利息;有的则着重宣传,打着“房子一建好,就可出售获利”的旗号。

这些旗号无疑会吸引想要创富的人,但这当中也包括那些没有能力供房子的人。

这些人几乎都“乐观”的认为:我现在购买房子,既享有低首期,房子建筑期间又无需给利息,何乐不为呢?只要房子一建好就卖掉,几乎没有成本就能获利。

有的预想反正房子建筑需要时间,也许到时候我有能力偿还房贷了呢?就算供不起,大不了就卖掉嘛!

没料到,2014年财政预算案竟然公布,大幅度调高产业盈利税率。

能力有限的购屋者,才开始意识到如意算盘似乎打不响了;尤其在2014年会建好的房子,个人须偿还房贷和利息。

然而,收入几乎都用在生活上,已经很紧迫了,哪里还有余额偿还贷款。

其实,这些人并非想要投机,只是受到误导,以为这样可以致富。

尤其在房子建筑期间,不用给利息嘛,自然不觉得负担;当初只设想到,只要房子2014年一建好就卖掉赚钱,两三年最多被课15%的产业盈利税。

没能力易被套牢

就像天下没有白吃的午餐,也没有轻易白赚的钱。天底下哪有这么划算的事情?

长线持有力较低的人,必须想一想:万一房子卖不出,自己是否有能力偿还房贷?就算卖出,盈利是否足以偿还房贷和缴付产业盈利税?

这些人大部分属中低收入人士,他们是因为对现状十分不满,想要更舒心自在的生活,才无不想尽办法赚钱。

因此,买房投资的事他们唯有往好的方面想,将理智收了起来。

然而,2014年起,产业盈利税竟然大幅调高。

要知道,房子脱售获利固然好,但又得缴付产业盈利税,房子若是2012年签房子买卖合约,在2014年内脱售获利,甚至被课征高达30%的产业盈利税(原想设想第三年脱售获利被课征5%)。

所赚盈利是否足以缴付产业盈利税和偿还房贷呢?要是不能偿还房贷,很大可能还会破产;要是房子卖不出,自己又没有能力供,又该如何是好?

试想想要是大家同时脱售,只会供过于求,房价会被压低,更不足以偿还房贷。

建议

对于不小心“中招”的人,我有一些看法,建议大家:1.别急着卖:不要急着在明年就将房子卖出,应该和银行商讨房子融资,以继续持有房子。

2.联名融资:与亲人一同联名融资,一起供款。

3.2015年后才卖:若真的要脱售,也应该延迟多一年,直到2015年经济起飞的时候再将房子脱售,到时房价起升赚取更高盈利,产业盈利税率也比较低(持有多一年),也不会面对破产的危机。

总括来说,投资产业前,必须三思而后行,更必须掌握相关的知识和操作,包括产业盈利税,才能精明投资。

误区2:可课征盈利(Chargeable gain) 并非所有开支都能扣税

Q:只要所有和经商有关的开支都可以扣税,是不是只要和产业投资有关的开支都可以扣除,减低产业盈利税?

A:其实不是的。这是另一个务必注意千万不要掉入的误区。

产业盈利税多少除了取决于持有期,也得视脱售产业的获利(可课征盈利)。

可课征盈利和一般上对脱售产业盈利的认知是不同的。

可课征盈利是产业买价和卖价之间的相差,而当中的买价和卖价需要经过调整。