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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
谨慎举债
Source: http://www.nanyang.com/node/572464?tid=688

产业,向来被视为风险最低的投资工具,因此,很多人都愿意透过“杠杆”(leverage),或者说贷款、举债,来投资产业。

尤其是近年利率偏低,而房地产价格不断飙升,更多人倾向房产投资创富。

但每个人可承担的风险和偿债能力不一,别人可以借因为有能力还,不代表你也可以借一样多。

投资房地产20年,19岁就以房贷投资房产赚到第一桶金的温国强也不鼓励过度举债来赚钱,反而鼓催政府强调的自律融资。

举债投资产业 不如自律融资

近年来,利率处在低水平,举债购买和投资产业在本地更为盛行。除了富裕人士,不少刚加入职场的年轻人,也已加入产业投资的行列。

惟风险再低并不代表没有风险,若过度举债,产业投资同样会造成与其他高风险投资工具一般严重的亏损。

产业教育与投资公司SkyBridge国际私人有限公司总执行长温国强,特地和我们分享,如何在投资产业时“有责任感地杠杆”(responsible lever aging),或者更白话地说法……“谨慎举债”。

认识温国强的人都知道,自小家境贫困的他,是靠着贷款投资产业而达至今日的成就。

他19岁就懂得投资房产,而且是通过贷款来投资,第一炮为他赚得2万令吉。

虽然第一桶金也是靠借贷来投资房地产赚来,但他并不鼓励过度举债来赚钱,反而鼓吹“有责任感地杠杆”。

容易被低利息吸引

何谓“有责任感地杠杆”?

温国强表示,对他而言,有责任感的杠杆方式,就是必须对自己负责任。

“你可以用其他人(银行)的钱来赚钱,但人难免会有贪念,容易被银行的低利息吸引,尤其是现在。”

“特别是很多年轻人,他们没想到利息是会提高的。他们不如比较上年纪的人,了解当年经济风暴实际的超高利息情况。”

年轻人欲快速致富

基于银行现有利息率较低,许多人会因此购买多间房子,以便在房子竣工后转手来赚取资本回酬,或者是透过出租来取得租金回酬。

温国强称,这是因为他们欲快速致富,想成为百万富翁,最好不必再当打工族。

而过去五六年,确实有很多百万富翁诞生,但基于未能将产业转手或出租来收取租金的人士,也非常多!

“你确实可轻易透过银行贷款来融资和投资产业,但必须先设想你可能面对的后果。尤其对于必须承担家庭每月开支的人士,更必须避免过度举债。”

他补充,任何人都可投资产业,可利用贷款来融资这投资,但必须谨慎和小心。

其他“杠杆”方式

除了贷款,其实“杠杆”也以其他方式进行,比如依赖其他人的网络,以及专门知识。

温国强举例,经常会有一些产业大师,透过举办讲座分享各自的专门知识,此类讲座往往都会吸引很多人出席。

勿盲从产业大师知识

他认为,即使是产业大师所分享的知识,也不应盲目跟从。

“比如说他们建议的A产业,确定是肯定能够赚大钱的产业吗?这些说法皆具备一定的风险。我本身不是产业大师,但透过这20年的经历,我了解很多发展商的背景。”

“我经常分享说:‘花豹永远不会改变身上的花纹’,也就是‘本性难移’!不负责任的发展商,20年以后也不会改变的。”

他表示,或许并非所有情况都如此,但有时候是某些产业大师与某发展商合作,协助后者推销产业,从而赚取佣金。

“若讲座会出席者相信该大师和购买产业,而最终该产业被搁置,该大师也不会面对诉讼,因买家是自愿购买产业的。”

他认为,这是一个很不负责任的做法,但也是市场上曾出现的现象!

精密审核 没那么大的头,别戴这么大顶帽

无论是自己寻获、朋友介绍,或者透过讲座会得知的产业,即使再有兴趣,也不应急于做决定。

温国强披露,他之所以创办SkyBridge国际,以及举办产业教育讲座会,是盼望各产业买家和投资者,了解精密审核(due diligence)的重要性。

他表示,听取市场上所谓产业达人关于如何快速创富的说法之际,产业买家和投资者本身更应该亲自深入调查。

“近年来有不少人跟风往海外投资产业,更有不少本地人成为土地投资的受害者,因他们无法取得回酬。”

所以,他总不断提醒客户精密审核的重要性,设法从发展商的背景如财务能力和过去的记录、各银行房贷的产品特点等方式来调查。

据温国强,透过询问银行家,可以取得很多重要的资讯;而在举债购买产业之前,众买家和投资者更需对个人的财务状况,深入审核一番。

他奉劝说:“没那么大的头,就别戴这么大的帽子!”

了解周遭环境

尽管在产业界已有多年经验,温国强仍不断在调查,以便提升自己的知识之际,也能与客户分享。

“每次对一项产业发展计划感兴趣时,我会先了解该计划周围的情况,比如该地区的人口、现有产业的租金回酬等。”

若购买作为投资用途,他更会设法了解这新产业竣工后会否面对激烈竞争。

“如果是公寓,我会调查其周围1公里内,有多少项属于同类型产品、回酬率如何、居民的开支能力等等。”

考量竣工供过于求

此外,他会考量该产业竣工后会否供过于求。

他举例,某新公寓包含2000单位,而有1600单位的买家购买作为投资用途,这公寓竣工后市场将立刻添加1600个欲出租和转手的单位,届时基于市场需求有限,租金回酬自然会被压缩。

“但某公寓计划只有400单位,而且发展商的记录良好,或许售价比较贵,却可能比较值得投资。因为这产业的竞争没那么激烈,成功转手的可能性也比较高。”

大约掌握了这些资料之后,自然会提高若投资这产业能否取得优良回酬的可能性。

了解贷款产品特点

欲谨慎举债,了解产业贷款的产品特点更不可少,温国强透过以下例子,为这方面做解释……例如,他看中的一间有地产业,经过精密审核和计算之后,估计可赚20至30万令吉。

“若兴建期是1至2年,就不要选择具备锁定期(lock in)罚款的贷款,可以选择多数没有锁定期的回教贷款,同时取得20%印花税回扣的好处。”

据温国强,很多人都不了解各类抵押贷款内的产品特点。

影响回酬

“其实在决定贷款之前,应该设法了解这些产品特点,知道自己投资这产业的目的,再选择最合适的贷款。”

他表示,欲迅速取得回酬的产业投资者,与欲长期内收取租金的人士,所需要的产品特点都不一样。

“不同产品特点的贷款,可以影响你的回酬。”

不要贪最关键

无论如何,温国强并不鼓励人们不断购买产业。

“我总是会设法阻止在短时间内持续购买产业的客户。很多人在一两年内,购买三四间房子,我认为,对于财务能力不算很强的人士,这是非常危险的做法。”

他透露,曾有一位富裕的客户,一年内购买大约四五间房子,其投资组合内已经有超过30间房子。

“会见这名客户后,我建议他停止继续买房,因为我发现其投资组合内的房子,有过半不属于优质产业,部分更来自不对的发展商。”

房产搁置仍须还利息

另外,也曾有不少客户对他哭诉,说他们购买的房产被严重展延,甚至是搁置,导致他们无法取得房子之际,还必须承担银行利息。

“询问之后,他们的回答往往是……他们听说有关房子价格便宜,如果错失了,就没有机会再买了。”

温国强语重心长的说:“可惜的是,这种现象至今仍不断出现,即使在现有科技发达的互联网时代,不少年轻人也仍然‘中招’!”

别急于做决定

温国强自豪地表示,这20年来,他所投资的产业从未亏损过,而每项投资的不同点,只在于赚取多少回酬而已。

“贪念,是导致许多产业投资者不但无法赚钱,反而亏钱的原因。

很多人为了赚取更多回酬而舍不得脱售手上的产业,最终错过了最佳脱售时期。”

对他而言,大马产业市场会不断提供良好的产业投资机会,“千万别急于做决定,因为这次错过了,未来肯定还会有机会。”

咨询产业贷款经纪

温国强表示,Sky Bridge国际的存在,是设法为客户提供他们所无法取得的资讯。

“与我们旗下产业贷款经纪公司———Mortgage Broker私人有限公司的合作银行,更可以提供我们许多私人与机密资料,比如他们基于一些原因而不会在为某发展商和旗下产业计划提供贷款。”

据温国强,目前已有许多本地人懂得使用产业贷款经纪服务,为他们进行整个贷款申请程序。

“产业贷款经纪将设法了解买家的财务能力,再建议和让他们挑选最合适的银行与贷款配套,才帮他们向银行申请贷款。”

相对于客户们亲自往银行询问与申请,透过产业贷款经纪能节省更多时间与资源。

“在产业贷款经纪行业,我们可说是先锋,而本地目前有大约50多间同业。”

不同特点 不同回酬

他再举例,某人投资某公寓单位来收取租金,而大部分银行所提供的贷款配套,是每月还款达1600令吉。

“但透过调整产品特点,贷款者每月还款却只需800令吉;若该公寓每月可带来3000令吉租金,后者将能为投资者带来更高的回酬。”

“市面上,有着贷款者首5年无需偿还本金,只偿还利息的贷款产品特点,每月还款从而比一般贷款来得低。”

他表示,很多人都不了解,但并不代表市场上没有最适合他们的贷款产品,从而利用杠杆的好处。

首次投资现在可行动

现有市况是否适合投资产业?

温国强回应,对于是第一二次投资的人士,目前仍适合投资产业;但对于如今已拥有数项产业,而且财务能力不算很强的人士,他则建议考虑。

“年轻人如果财务情况允许,可以做他们的第一二项投资,因我认为未来5年内,很多年轻人可能会没有机会或能力再购买房子了。”

他指出,本地有60%人口的月薪是少于6000令吉,且我国的薪资并没有跟随产业价走势一起扬升。

“有些人认为,他们可以等待产业价停止上扬或滑落时再进场‘扫货’。但我觉得这情况不太可能发生,而即使下跌,也只会回落5%至10%而已,并不会回复所谓的正常水平。”

因此,他建议有能力的年轻人,可以寻机投资产业,以免错失机会。

需要更多降温措施

对于政府近年来采取的降温措施,温国强认为,这些措施带有一定的作用,但依然不足够。

他说,目前,我国的消费者债务占国内生产总值80%,而光只是消费者家庭贷款,已经达8000亿令吉。

“大马的家庭债务对国内生产总值比例,更属亚洲最高。”

他表示,进一步提高产业盈利税(RPGT),或者已拥有2至3项产业贷款人士不允许再贷款,此类措施皆带有良好的降温用途。

此外,他说,将外资购买本地产业的最低产业价格定于50万令吉,对本地人来说依然不太公平。

“如果这最低价格可提高至200万令吉,或许会更合理。”

对房市的顾虑 外国买家推高屋价

整体上,温国强对本地产业市场充满信心,但却有着一个顾虑……此顾虑是,他担心更多外国买家流入,会导致本地产业价快速上升,而且增涨至很高的水平。

“这情况似乎已经发生,我担心这将到本地人没有机会和能力去购买房子。”

“我更担心外国买家在本地购买房子后并没有来居住,导致国内出现很多‘鬼楼’(ghost building)。”

也就是发展商已出售的单位,但一直空置,因为这会拖累本地产业价值。

他指出,过去20年,大马的产业价都稳健增长,而新加坡的产业价走势则非常波动。

后者的情况意味着,产业投资者若不是变得很富裕,就是很贫穷,因产业价会大幅跃升之际,也可能严重下挫。