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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
外国人就是爱大马
Source: http://nanyang.com.my/node/569050?tid=688

近年来,我国的产业市场迅速增长,在市场需求强劲带动下,大部分产业计划,特别是住宅产业,都取得良好的销售表现,产业价格更是不断往上攀。

这种势头不光是吸引了海外投资者的目光,也吸引了海外的房产仲介到大马大展拳脚。

之前是台湾房产仲介老大台湾房屋,最近,则迎来了中国首家上市房地产顾问服务公司──合富辉煌集团,在本地以联营方式开设据点。

很多大马人觉得房产太热,房价太高;但在外国人眼中,与其他东南亚国家相比,大马有着独特的魅力。

发展加速基建完善 政府配合 外资抢耕大马福地

随着政府透过经济转型执行方案(ETP)和第十大马计划(10MP),陆续实施多项大型基建发展计划,致力于2020年让大马成为高收入国,我国产业市场前景更加看俏。

但本地房地产经纪、中介和顾问服务行业,却似乎还落后整体产业市场的脚步。

与此同时,一家接一家的海外房产仲介进驻我国,准备开耕这个房产福地。

与许多外资和外国企业一般,来自中国的合富辉煌集团(简称合富)看准我国房产的潜能,近期也与本地同业CBD房地产集团(简称CBD)合资成立合富CBD物业顾问有限公司(简称合富CBD)进军大马市场。

这家贵为中国首家上市房地产顾问服务公司,致力透过引进其专业知识,与伙伴一起在大马闯出一片春天!

为何选择大马?

合富辉煌集团董事长扶伟聪接受《南洋商报》专访时指出,合富之所以很快决定在大马发展,包含着很多原因。

其中,是看到我国最近的发展速度正在加快,包括基本建设、高速公路、高速铁路、新机场等等,都在兴建当中。

第二家园吸引人

“此外,马来西亚政府也很愿意和希望外国企业来这里投资,这为我们中国企业带来机会。”

他称,对中国的国民来说,大马政府的“马来西亚我的第二家园计划”(MM2H),也是一个很吸引的亮点。

“这是因为中国人在改革开放的几十年内,很多人都赚到钱,他们一直设法改善自己的居住与生活环境。但由于现在中国国内发展很快,有些城市的空气因此不太好。

“平常可看到很多中国人每逢夏日都会往国外跑,马来西亚是他们的选择之一。因此在这么有利的条件下,加上有CBD这么好的合作伙伴,我们确实求之不得,马上就决定了!”

大马成海外第二站

大马是合富辉煌集团(简称合富)继2011年到越南发展之后,进军海外的第二站。

扶伟聪说,目前已是经济全球化的年代,在中国已拥有20年历史的合富,一直都寻求着到国外发展的机会。

“但有时候要找,并不能马上找到,所以在佛教来说,我们到马来西亚来是一种缘分!

“CBD跟我们也是一种缘分。CBD和我们旗下职员在一些互相认识的场合里边,给我们两个企业带来这个机会。”

该公司在越南是用授权经营方式营运,但在马来西亚,则是透过合资公司方式进行。

以吉隆坡为重点

至于合富CBD会优先往大马的哪个地区发展,扶伟聪称,合富CBD会先以吉隆坡为重点,即很多中国人和中国企业到的地方。

“之后,我们会跟随投资者的落脚点,去找寻我们业务的落脚点。”

黄务铭补充,该公司也将跟随大马的经济转型执行方案(ETP)旗下项目,去发展公司业务。

他表示,中国投资者很注重此类型消息,好比捷运(MRT)路线周围,以及柔佛依斯干达特区的产业计划。

中国人爱新兴大马

在东南亚区域,中国人对大马产业市场似乎特别感兴趣,身为中国人的扶伟聪,对此有何看法?

扶伟聪表示,现在很多地方都吸引了相当一部分的中国投资者,大马也成为他们的焦点市场,因为这是一个新兴市场。

“由于经济正迅速发展,马来西亚自然为投资者提供更大的空间,即不像欧美市场一般,空间比较小。”

同时,他也提到了以下让大马市场吸引中国人的数个因素:1大马的华人社会人数相当多,中国人比较容易沟通2大马拥有诱人的自然环境和气候,适合中国人到来生活与工作。

3中国人容易在大马购买产业,而政府也很配合这一点。

“尽管这里的发展速度不比中国,但这里的法律保障对于投资者来说,却比较利好。这是马来西亚具备的诱人条件。”

第二家园反应热烈

CBD房地产集团创办人兼合富CBD物业顾问有限公司执行董事黄务铭指出,这几个月来,CBD每个月都可完成30至50宗的中国MM2H交易。

“目前我们在这方面的中国客户,主要来自上海和杭州,我相信近期我们会吸引更多广州人到大马来。”

拥有MM2H执照的CBD,成立7年以来一直都有经营此业务。

他补充,根据政府数据,中国人参与MM2H的数量,每个月都不断在增加;若综合本地所有负责MM2H的公司的数据,每个月大约有320宗。

二手产业逐渐活跃

询及对大马二手产业市场的看法,扶伟聪回应,在这方面的知识,合富肯定无法超越在大马土生土长的CBD。

不过他表示,从全世界的经济发展规律来看,凡是发展中的国家,二手产业市场的业务量是越来越大的。

“这是因为在发展的过程内,经济活动比较活跃,楼价会逐渐走高。经济发展通常会带来通胀、导致交易量增长,以及投资者增加,从而为二手产业市场提供空间。”

大马市场正好属于发展中的国家和市场,很多方面处在建设过程中,他预测这里的二手产业市场会越来越活跃。

一般上,CBD的客户更会选择购买两个单位,一个用于居住,另一单则作为投资用途。

买家偏爱一手房

黄务铭表示,CBD对外销售的房产都专注于一手房,二手产业业务主要售卖产业给本地买家,或已在大马居住好一段时间的外国投资者(因他们比较明白和可以接受这里情况与程序)。

他解释道:“因为这几年来,二手房市场不时会面对售价经常以低于估价(valuation price)的问题,从而流失客户的信任。

“一手房就不会面对售价方面的问题,买家可以明确知道他们需支付的现金,也比较容易获得贷款便利。”

此外,买家或投资者也取得很多好处,如免付律师费、享有“发展商承担利息计划”(DIBS)等等。

买家从而特别偏爱一手房。

因此,CBD的客户多属于发展商,好比双威(Sunway,5211,主板产业股)、丽阳机构(TROP,5401,主板产业股)、金满成功(Platinum Victory)发展有限公司、新加坡森联集团(Sim Lian Group)、UEM阳光(UEMS,5148,主板产业股)等,今年总共协助发展商销售20个产业项目。

“中介服务”现代化

作为房地产顾问服务行业的专家,在合富辉煌集团董事长扶伟聪眼中,大马和中国的此类市场,究竟有着什么分别?

扶伟聪指出,这个行业的基本点其实是一样的,也就是“中介人服务”,但实际上随着市场发展,其内容也增加了很多课题。

最近这几年,合富是如此定位这行业———这行业已由原来的传统服务业,加入了很多现代服务业的元素。

所谓传统服务,就是中介服务,为买卖双方牵线。

“但现在的服务业里边,却包括很多信息服务、顾问服务等等。差别是在发展中的国家内,这种信息服务的前景是很广阔的。”

以合富的发展立场来分析,他披露,该公司业务原以中介服务为主,后来随着市场的信息量越来越大,该公司因而投入了很多资源去做这一块。

现代人要求高

扶伟聪举例,合富对每一个区域的楼房做很细致的研究,从而发现随着社会进步以后,人们对居住的环境都有很多要求。

“比如说客厅要多大、客厅的窗户怎么开、哪个地方该放电器和哪个地方不该放,他们都很讲究!房间规模、卫生间设计等等,都有一定的知识含量。”

合富特别为此成立一个部门,研究房子的平面布置。

“我们将处理好的信息提供给客户———投资者和发展商,他们的产业卖得比未经过研究和细分前的好很多。”

“我们所提供的信息也包括城市成交的数据、政策层面、城市发展前景等。这就是我们将信息的处理融入传统服务业里边,简称顾问服务。”

扶伟聪表示,这方面具备良好的发展潜力,而刚好这也是大马发展过程中,所缺乏和需要的!

本地业者缺乏经验

据CBD房地产集团创办人兼合富CBD物业顾问有限公司执行董事黄务铭说,大马房地产经纪公司确实依然很缺乏提供数据与信息方面的经验。

他表示,经验不足,也导致跟不上整体产业市场迅速增长的脚步。

“近年来,本地房地产顾问市场已取得不错的进展,却依然落后产业市场的走势。”

“比如,如何推出一个针对性的项目,把一个地点改造成聚集中国买家的房产区,目前本地还未提供此类型服务。”

目前,本地只有数家公司属于房地产顾问,而CBD是于3年前投入这方面的发展。

中国市场比大马成熟

透过与合富合作,黄务铭希望CBD可以从中改善,提供信息给合富、甚至政府。

他表示,中国市场比大马市场成熟,好比广州,是很发达的城市,吉隆坡或许需要好几年才能追上广州的脚步。

“合富在广州能有如此卓越的成绩,他们肯定吸取很多经验,而我们就可以向他们学习。”

中价具监督作用

在本地,产业买卖家鲜少依赖产业经纪或中介,也是本地二手产业市场所面对的问题……对此,黄务铭指出,本地人确实较少以来中介,但吉隆坡地区的情况比较不一样,产业买卖家相对地比较懂得使用中介服务。

“这几年来,本地相关协会如大马产业经纪协会(MIEA),一直在透过各种管道教育产业买卖家,奉劝他们透过中介来买卖产业,以获得一定的保障。”

扶伟聪表示,一般上,随着国家经济发展,社会的诚信度越来越高,人们就会越来越懂得依赖中介。

买卖价格易谈成

他举例,在美国,基本上所有楼盘的买卖都由中介负责,因为除了协助买卖,中介其实还起着一个监督的作用。

“中介会设法了解整个买卖配对的法律程序是否健全、双方背后是否有什么负担、贷款。

中介都承担这必须了解这些资料的责任。”

“此外,通过中介,买卖方很容易把价格谈成。

“卖方总希望价格越高越好,而买房则希望更低售价,若两方亲自洽谈,很难达成协议。

但通过中介,这交易很容易达成。”

大城市中介活动活跃

所以,他表示,从市场的发展过程来看,是越来越需要中介。

扶伟聪披露,中国近年来已经逐渐开始有更多产业买卖家使用中介服务,尤其在一些大城市如上海、北京、广州、深圳,中介活动已经很活跃了。

大马地产市场刚刚起步

询及大马产业市场前景,扶伟聪笑说:“我们当然是看好啦!不然也不会选择到这里来发展业务。

“这国家的发展、前景和政府政策,加上投资者对马来西亚市场的憧憬,综合这些因素,我们相信马来西亚房地产市场才刚刚起步。”

然而,市场有人认为,大马产业市场的泡沫正逐渐形成……对此,他回应:“我认为,形成泡沫是正常的,问题在于这泡沫是否可控。”

“在国家经济起飞的同时,都会伴随着房地产价格往上涨的趋势。

但至于涨到什么程度,可控则很重要。当然,这说起来很简单,做起来却很难。”

扶伟聪认为大马市场确实可能逐渐在形成,惟距离爆破时间还很长,相信这市场依然具备很好的发展潜能。

产业价会持续跃升

黄务铭表示,自第十三届全国大选之后,整体市况已比较明朗化,意味着经济转型执行方案的各项计划将顺利进行。

他说:“这从而能确保我国在2020年晋升先进国,拥有完善基建和公共设施的国家。虽然在捷运兴建过程中,路线周围地区可能会出现交通堵塞的问题,但这些地区的产业价依然跃升。”

“一旦捷运竣工和启用,这些地区的产业价肯定会进一步走高。这就犹如深圳的转变,从基建和公共设施工程启动、竣工、至启用,当地的产业价增长了许多。”

他解释,这是因为,将会有更多外来者会往这些有规划的城市居住,从而带动产业市场走势。

也因为这样,他特别看好吉隆坡产业市场的前景,尤其是政府已设定目标,致力将吉隆坡的人口从600万增加至1000万。

合富CBD协作双赢

谈及合富CBD,扶伟聪表示,由于CBD了解大马房地产行业,能够为合富提供多方面的协助与合作,包括外资该如何进入大马、哪里有土地资源、大马的法律程序等等。

“这就是CBD的强项。所以,只要我们把合资公司做好,肯定能够达致双赢的结果。双方都能找到很好的发展机会,比如我们可以将中国投资者引进马来西亚,CBD则可以把很多好的产品推介到中国市场。”

如此,这合资企业将会拥有很深远的发展前景。

不用连锁方式

但合富CBD究竟会以什么样的形式,如连锁,在大马发展房地产顾问事业?

扶伟聪指出,合富CBD不会使用连锁方式,因这是这行业的其中一种业务,通常是经营二手买卖业务类型。

他说,公司不仅仅涵盖二手买卖业务,而是整个企业的合作,重点在于中国大陆的投资信息和客户及马来西亚的投资项目、机会和资源。

“这些都需要组成团队去运营,而不是用连锁方式。”