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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
选对房贷 轻松供屋
Source: http://nanyang.com.my/node/563744?tid=688

房屋贷款,相信是大部分人最大笔,而且也最长期限的借贷。

一个不小心选错的话,数以20或30年计的债务和利息,累积起来是一笔大数额。

市面上房贷广告或宣传,又是定期贷款,或是半伸缩型、伸缩型贷款…。

众多的房贷哪种最好?专家说,只有“最适合”,没有“最好”,但如何挑选最适合的房贷?

专业借贷网站Loanstreet.com董事经理林主恩,和大家逐一分析各种产品的差异,教你选一种最适合自己的房贷。

选购一间最适合的房子,尤其对首次购屋者,已经不是一件简单的事。

选获自己想要的房子之后,找寻最合适的房贷,更是令人头疼!

如今,市场上提供房贷的银行和非银行机构,除了过去的纯贷款,如今的融资产品更包含了其他存款及透支等功能。

而且,各银行和非银行机构旗下更提供着繁多房贷配套,许多购屋者不知该从何下手、该如何选择。

这些房贷配套的名称,如传统贷款、回教贷款、定期贷款、半伸缩型甚至伸缩型贷款,光看这些字眼,已足以让人混乱。

以下,Loanstreet私人有限公司董事经理林主恩接受《南洋商报》访问,深入浅出地简介和分析市面上不同类型的房贷,哪类购屋者适合哪类房贷,以及再融资相关资讯,希望或多或少给大家选择最适合自己的房贷。

向银行或非银行贷款好?

非银行机构,是否是合适的贷款对象?

林主恩表示,非银行机构主要提供固定利率(FixedRate)贷款,而不是根据基贷率(简称BLR)。

简单来说,若锁定的利率是年利5%,整个贷款期限的利率就维持在5%。

买房出租多选固定利率

“很多投资者喜欢此类型房贷,因他们多购买房屋来出租。无论隔夜政策利率(简称OPR)或银行的BLR升或降,他们每个月需摊还的贷款额依然不变。”

但他补充,这些机构所提供的房贷,利率一般上比银行机构略高,通常会高出0.5%至0.8%。

“OPR若调高,多上升0.25%至0.50%。

如果浮动利率房贷的利率是BLR减2.2%,即目前来说是4.4%(6.6%-2.2%),而固定利率房贷的利率为4.9%,即相差0.5%。”

“一旦国行连续2个季度将OPR上调0.25%,两者的利率因而处在相同水平。”

因此,对于不想担忧因利率突然大幅调高而推高房贷总利息的人士,也可考虑向非银行机构贷款。

伸缩贷款vs透支便利

伸缩型贷款的功能,似乎与透支便利(overdraft)相似,两者究竟有何分别?

林主恩的答案是,两者是完全不一样的便利,因透支便利并不是贷款。

灵活贷款
●包含贷款户头和来往户头。
●随着时间过去,来往户头内的存款会因银行每月用于扣除付款额而减少,借贷者允许提取的款额从而也减少。
●利率较低,一般上是基贷率(简称BLR)“减xx%”。
●例子:贷款50万令吉,期限为20年;若10年后来往户头内只剩25万令吉,借贷者最多也只能提出25万令吉。

透支便利
●只有来往户头。
●若便利款额定于50万令吉,则可提取50万令吉,银行每年会检讨提款顶限。
●利率很高,一般上是基贷率“加xx%”。

定期贷款 多付先不扣母金

本地房贷分为传统和回教房贷之际,市场上还有着3个类型的房贷,包括定期贷款(term loan)、半伸缩型贷款(semiflexiloan)和伸缩型贷款(flexi loan)。

林主恩表示,所谓定期贷款,就犹如其称呼一般,有固定的期限,如借贷者选择30年期限贷款,就可以在30年内偿还贷款。

例如每月供期原本是1000令吉,若借贷者支付1万令吉,但银行不会以此扣除本金,而是将额外付款存在另一个户头作为预付款。

“若下个月借贷者无付款,银行将从这户头抽取1000令吉来支付每月贷款。”

半伸缩贷款 提预付额需数天

随着时代进步,银行设想出更多类型的贷款,半伸缩型贷款和伸缩型贷款也因此面市。

关于半伸缩型贷款,林主恩举例,如果未偿还贷款额尚有50万令吉,而借贷者若支付10万令吉,贷款额自动减少至40万令吉。

而如果未来需要取出部分资金,则需以书面申请,透过提取还款便利(redrawfacility)来提款。

“半伸缩型贷款只有一个户头,即贷款户头(loan account)。提取还款的程序比较麻烦,一般上需用上3至5个工作日。”

伸缩贷款 附设来往户头

相比之下,伸缩型贷款则比较“自由”,包含两个户头,即贷款户头和来往户头(current account)。

“若贷款50万令吉,而借贷者支付10万令吉,额外还款将被存入来往户头。”

林主恩表示,由于该额外还款是存入来往户头,借贷者在需要资金周转时,随时提款。

他说,总利息则会在贷款额扣除来往户头内的款额,然后乘以利率来计算。

“所以,如果贷款50万令吉,而借贷者支付50万令吉,即来往户头存有50万令吉,借贷者其实并无需支付利息。”

购者可选 伸缩型房贷

我们谈了种种房贷的利弊和差别,但是以种类来说还是相当令人混淆。

到底,哪类购屋者适合哪类房贷呢?

以下,林主恩一一向大家建议。

林主恩建议,如果是首次购屋者,即没有任何房贷、而且属于可储蓄多余开支的人士,可以选择伸缩型房贷。

“因为每月取得薪水后,预期将储蓄存放在储蓄户头,借贷者不如将存款存放在房贷内的来往户头,享有利息方面的好处。有需要时,依然可自由提款。”

“即使是定期存款,利息也只有3%左右,而房贷利息多超过4%,利息好处胜于前者。”

他补充,借贷者每月领取薪水后,直接将储蓄部分存入房贷的来往户头,长期内可以节约很多利息款。

已有房贷者适合半伸缩型

已有至少一项伸缩型房贷者,或每月薪资只足以应付生活开支和房贷(无额外存款)的购屋者,林主恩则建议他们使用半伸缩型房贷。

“因若使用伸缩型房贷,他们每月需为来往户头支付10令吉费用。

既然没有额外存款,就选择半伸缩型房贷,可节约额外费用。

“有时半伸缩型房贷能给借贷者稍好利率。”

至于非伸缩型或定期房贷,林主恩表示,如今市面上已鲜少提供此类型房贷,而由于未提供好处,他建议购屋者避免选择此类型房贷。

趁低息再融资

目前,银行机构的基贷率平均处于6.6%,而国家银行近期也再度将隔夜政策利率(OPR)维持在3%。

林主恩表示,现有隔夜政策利率可说处在稍微偏低水平,整体上,本地房贷配套目前处于有史以来最便宜的水平。

他补充,现有利率水平,其实很适合为房贷进行再融资。

“尤其是房贷已经超过4、5年的人士,以现有利率再融资,肯定能减少总利息成本。”

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个人贷款当首期不明智

购买房子缺乏首期款资金,借个人贷款来支付首期款,是正确的做法吗?

林主恩认为,这并不是个精明和明智的做法!

“个人贷款的利息很高之际,在整个贷款期限内,总利息皆以贷款本金来就算,而不是与房贷一般,以未偿还的贷款额来计算。”

“比如贷款10万令吉,贷款期限为7年。

这7年内,无论你已偿还多少贷款,利息仍依据10万令吉计算。”

再说,他补充,使用个人贷款来支付购买房子的首期款,将降低该借贷者的贷款能力(因银行是根据现有负担来计算贷款能力),从而可能导致该买家无法取得房贷,或者未能取得更高的房贷。

“曾有类似的客户,他们支付购买房子的定金且以个人贷款支付首期款后,再咨询该选哪类房贷。我们当时回应他们:没有银行会愿意给予房贷,你将面对房贷问题。”

“他们最终亏了定金,更需设法解决个人贷款事宜。所以说,除非你真的很清楚自己在做什么,否则千万不要做这方面的尝试!”

再融资为回教房贷只需付律师费

林主恩说:“若再融资为回教房贷,你只需支付大约2000令吉律师费,光靠一年省下的利息开销便足以应付!”

除了利率,他也提醒有意再融资房贷者,留意正使用的房贷配套是否有退出罚款。

许多银行为了保障利益,会在借贷条款内加入“提早还清(退出)需罚款的条例”;一般来说,在3或5年内就还清贷款(或因为再融资,转换银行)都需付所谓的“退出罚款”。

根据统计,大多有徵收费用的银行,一般是以借贷额的2%至4%计算罚款,若在5年内退出,当时剩余贷款是100万令吉,那么客户就必须缴2万至4万令吉的“退出罚款”。

林主恩提醒,只有在无需支付这罚款的情况下,换另一家银行再融资才算合理和划算。