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27.12.13

废除DIBS可抑房价?

很多人说,上一代的人是幸运的,因为在大马房价还不很高的年代,一般的人都买得起房子。 而这一代的年轻人,都说是痛苦的,因为在大马房价很高的这个年代,大多的人都买不起房子。 尤其是在吉隆坡这个大都会,... read more

27.12.13

买方卖方皆关注 2014房事

在重重降温政策下,分析界大多看淡我国明年的房产市场,业界人士也坦承明年价格升幅料持平。在这样的情况下,是否意味着我国房市将从“卖方市场”,转向“买家市场&rdquo... read more

27.12.13

买卖房屋应负的责任

时代不断在变换,科技瞬息万变,税收局为了与时并进,早已推行了电子报税系统。 在科技的协助下,税收局要取缔逃税者已是轻而易举的事。因此,身为精明的纳税人在规划税务,省税的同时,更要履行纳税人的责任,避... read more

14.12.13

外资买房 喜与忧

我国房地产需要外国投资者吗?这是个辩论已久的课题。 基本经济学指若需求增加,如果供应不足,价格会增加。 吸引外国买家,产业需求增加,房价自然上涨。 但如果外国买家进军大马产业导致过多的炒房活动,... read more

14.12.13

善用公积金买房

受雇人士每个月都缴公积金,除了为了保障退休生活,公积金也可助你实现购房的目标。 除了首期,你也可提取公积金偿还第一间房子的贷款。 若是第一间房子已换名或转售,你可提取公积金购买或偿还第二间房子的贷... read more
美国发展商转战学生公寓
Source: http://nanyang.com.my/node/544882?tid=686

 长期以来,美国的大学生公寓开发项目,一直由小型房产商来主导。

但现在,房地产行业最大的几家公司也加入了进来。

原因很简单,大家渐渐看到这个利基市场的动力、需求和升值潜能。

许多美国高等院校缺少资金来提升现有宿舍或建造新的学生宿舍,需要私人界来填补这一空白。

全美最大的住宅产业建筑商莱纳(Lennar Corp.),就是其中之一。

今年2月,该公司在得克萨斯大学奥斯汀分校附近破土动工,兴建一个校外学生社区。

再来,以开发大型郊区住宅项目而知名的托尔兄弟公司(Toll Brothers Inc.),也正在马里兰大学帕克分校和宾夕法尼亚州立大学所在的大学城附近买地,计划建造高档的学生公寓;这两个发展项目预计于2015年投入使用,总共提供3100个床位。

Walker&Dunlop公司资深副总裁威尔贝克说:“这些学校没办法给每个学生都提供住宿,有些学校干脆把学生宿舍的建设全部委托给第三方来做。”

有望抵御低迷经济领域

去年,该公司公司为校外学生公寓项目提供了1.571亿美元(约4.939亿令吉)的融资。

房地产投资信托基金Brandywine Realty Trust过去专门从事郊区办公楼和其他一些地产开发项目,最近也与CampusCrest Communities公司合作,计划在费城建造一座33层的高楼。

该基金合作项目的公寓,主要是供几所学校的学生居住,包括宾夕法尼亚大学和德雷塞尔大学等。

这些举动旨在帮助发展商实现业务的多元化,进入那些有望抵御低迷经济的领域,从而能够在下一次经济衰退中更为从容。

房灾期间一枝独秀

在美国此次房灾期间,虽然独栋住宅价格下降,公寓业主被迫降低租金,但许多学生公寓的房东依然不断提高租金。

业界人士说,这归功于舍得花钱的学生家长,以及来自学生贷款项目的支持。

与此同时,已在这一市场厮杀多年的发展商正在踊跃购地,希望能在新进入的大公司面前保住竞争优势。

据ARA Student Housing的数据,2012年美国学生公寓产业的交易额创下37亿美元(约116.32亿令吉)的历史记录,比上一年提高近95%。

产业发展商LandmarkProperties总裁韦斯利罗杰斯说;“很多人觉得这是个热点,来了不少竞争对手,并正在大举圈地。”

该公司长期从事学生公寓的开发及持有经营,目前提供约5000个床位,而且仍有2700个床位正在建设当中。

学生长远稳增床位仍短缺

据非盈利组织“美国学生信息交换研究中心”的数据,虽然发展商正在建造更多学生公寓,但2012年的大学入学人数却比2011年减少了1.8%。

但发展商认为,长远来看,大学入学人数会不断增加,尤其是规模较大的州立大学,这也正是他们往在这些地区大兴土木的原因。

他们相信,人口趋势的变化将支持市场的发展。

美国教育部预测,在2021至2022学年期间,美国每年都有超过300万名高中生毕业,当中大多数将继续接受高等教育。

同时,海外学生进入美国大学的数量也保持迅猛增长的态势。

然而,大多数美国的专科学院和综合大学,都没有足够的学生床位以满足需求。

据Michael Gallis&Associates咨询公司的统计,美国大学的床位短缺量在150万个到215万个之间。

每年换一批租户 维护管理费更高

虽然学生公寓躲过了房灾,且需求和身价仍在节节上升,但一些行业分析员却质疑,一部分新加入的发展商是否清楚其中隐藏的风险以及高昂的成本。

多数不会不爱护房子

因为与一般公寓住宅相比,学生公寓需要更多的日常维护和管理。

首先,学生对于房子不是很爱护,而且流动性比较大,导致学生公寓面临空置率升高的风险,尤其是一些老旧的公寓。

一般而言,学生床位每年都会换一次主人,而且开学时还空着的床位往往会一直空到整个学期结束。

学生公寓经营者还需要平衡多方面的不同需求,有的来自正从少年向成年转型的学生,有的来自学校,还有的来自过分溺爱孩子的家长。

托尔兄弟公司表示,它将引入熟悉学生公寓经营的地产经理来协助管理。

该公司财务总监马丁康纳说:“学生公寓的管理非常重要,因为需要花三个月的时间把床位都安排出去,此外还有两个礼拜的周转期,让原来的租户搬出去,新的租户搬进来。”

今年新增4万单位 过度建设引起关注

整体看起来,学生宿舍公寓前景看俏,但在一些地方,却引起市场觉得过度建设的关注。

据ARA Student Housing统计,虽然每个城市的学生公寓建设量都比较有限,但新供应惊人,光是今年约有4万个校外学生公寓床位在建。

ARA今年跟踪的项目达到71个,去年只有40个左右。

也有一些人担忧,有些发展商在学生公寓建设上的步伐可能迈得过快。

有信心床位可租出去

美国校园社区公司(American Campus Communities Inc.)是全美最大的经营学生公寓的上市企业,去年投资18亿美元(约56.59亿令吉)用于新建学生床位。

令行业分析员惊讶的是,2013年2月初,该公司发布的经营数据显示,截至2月份,该公司于秋季开始的2013学年的学生公寓预订比例为43.3%,而去年同期的数字为46.4%。

该公司的首席执行长比尔贝利斯说:“距离租期开始还早,我们有相当长的时间来安排出租事宜。”

Sandler O'Neill与伙伴公司房地产信托投资基金分析员亚历山大高德法伯表示,确信美国校园社区公司能在新学年开始前把床位都租出去。

虽然还早,但分析员对此密切关注,如果下一季度缺口还比较大,市场可能就会认为这是一个趋势问题。